http://dl.dropbox.com/u/72793947/Kenny%27s%20Real%20Estate%20Show%20041512%20Full%20Lengtth.wav

聽說歐巴馬政府推動了一項叫作HAFA的短計劃，合格的話可取得政府援助的三千元搬家費。其中一個合格條件是申請者必須住在房子裡。反正出租屋有一空房，我想搬進去住。我可否搬進去住，把出租屋改成自住屋，同時因為我目前的自住屋還在我名下，為了證明我已經把出租屋改成自住屋，我可否把目前的自住屋轉讓給我兒子，等將來短售辦完後再請求我兒子把它轉回給我。這麼做的話會給我帶來什麼問題嗎？

答：本來該零五年購買的房屋是自住的，所以您借的房貸是屬於「購屋貸款」（英文Purchase money loan), 這種貸款乃屬於「無追索權」貸款，銀行是不能追索法拍後的任何短缺損失。但是後來您零七年重貸(Refinance)，把房貸的性質改成「有追索權貸款」，所以您目前的出租屋的兩筆貸款是屬於銀行可以追索短缺的貸款，但是銀行擁有的是有條件性追索權 ，條件是銀行的唯一追索途徑是法拍程序（第二順位房貸在某些情況下有例外），也就是所謂的「Security First rule」，簡單解說，銀行必須先用盡房屋淨值抵消債務後如有短缺才可向借款人索取，換言之，除了法拍以外，銀行沒有其他追索途徑。

法拍有兩種，「nonjudicial(中文「非法院監督」）」或「judicial(中文「法院監督」）」，主要區別在於「nonjudicial」法拍程序不帶有追索短缺權。

以一般實際狀況而言，大銀行向消費者追索短缺幾乎是很少聽說的，主要原因是證明短缺雖然表面上看起來容易但是實際上相當難。銀行為了省時省錢，一般都會選擇用「nonjudicial foreclosure」（另稱trustee's sale）以拍賣的方式把房子售賣給願意進標購買的買主。銀行一但使用「「trustee's sale」的方式處理法拍，它就放棄了追索短缺的權力。由此可見，被銀行追索短缺的機會可能性雖然存在但是並不高。當然，您可以選擇讓銀行把房子法拍掉，但是您這麼做的話，您的信用將大幅減分，而且很可能需要等候長達七年的時間才能重新合格申請有聯邦政府擔保的低利率貸款（另稱房地美或房內美貸款）。反之，您若短售的話，等侯時間只需兩年，差別千里。

無論法拍或短售，只要房子是自住的，您不用太擔心稅務問題，原因是聯邦及加州政府在面臨法拍風波之下已採取了適當的措施，其中包括立下臨時稅法來鼓勵屋主利用短售方式來避免法拍，之前「short sale」與「trustee's sale」在稅務上是有差別的，銀行允許屋主短售相當於一種債務寬恕（debt discharge), 按照稅法需要打稅，但是根據臨時稅法不用打稅，高枕無憂。

一般而言，把產權過戶給別人會引發地稅局經重新房價調整地稅金，雖然有此可能性的存在，但是由於您是在房價近高峰時代購買的，稅金很不可能不會有太大的變化，再加上因為轉移對象是您兒子而加州地稅法有一豁免允許父親把房子轉移給兒子能避免引發地稅局調整地稅金，所以您沒有這一方面的顧慮。

有一天我經紀來電說他已找到一位房客，他同意每月繳五千元的租金，水電及瓦斯費由房客支付，他將把該倉庫裝修之後改成醫院，該房客毫不猶疑地付了第一個月的租金，總共一萬元。第一個月的租金已拿出來當作經紀人的佣金。經紀人在雙方還未正式簽約狀況之下，就允許房客先搬進去做「準備工作」。

我責問經紀人為何不等我與房客簽訂租約之後才讓房客搬進去，經紀人解釋說他已代表我與房客簽了一份「簡單」的合約書。事後我請律師檢閱該「合約」，發現其實它僅僅是一份收據，文件没顯示租約的主要條件如租金、租期等等，缺乏其他重要條件如維修責任等等。

我委托律師準備一份標準商業租約，以備雙方簽妥一份比較正式的合約，當時出乎意料之外，房客竟然否絕了我們補簽合約，聲稱已有合約的存在，他指的是收據，我實在對他無可奈何！

於是我千方百計想與他解約，但是我與他簽的是為期三年的租約，而他每月都準時繳租，我實在束手無策，只好耐心地等待良機了。

有一天經紀人很恐慌地來電，他說他剛看完報紙，當天的頭條新聞是有關警方在一所倉庫內扣押了一名人士，懷疑他在倉庫內種大麻，該倉庫內果然種了很多大麻。經紀人說報紙所報導的倉庫就是我所擁有並剛剛才出租的倉庫，警方所扣押的那位人就是我的房客。

警方後來寫信通知我這件案子的發生，並且懷疑我是嫌犯，經過我把倉庫出租整個過程陳述之後，警察才將我釋放，並且允許我進入該倉庫，我發現房客已把倉庫內的管道完全改變了，室內堆滿了垃圾，許多玻璃窗已被打破了，這一回的損失恐怕是不堪 設想的，我總共花了大約四萬元左右把倉庫恢復原狀。

後來我收到煤氣帳單，房客在短短的時間內用了一萬七千元的煤氣。煤氣公司堅持我需要承擔這筆債務，儘管煤氣是房客用的，因為我沒有在帳戶上轉名字。

請問我與房客所簽的「合約」有效嗎？房客從未把鑰匙交給我，我應該怎麼辦？我可以把倉庫重租出去嗎？煤氣公司有權要求新房客償還舊房客所欠的帳單作為恢復服務的條件嗎？

答：法律規定，為期一年以上的租約必須書面立定，口頭合約沒有執行效用。您與房客的租約為期三年，所以你們必須簽署一份符合法律規定的合約，其內容必須明確地註明該地產地址、租金、、雙方姓名、租約開始及終止日期，這是法律的最低要求。

雖然您與房客之間沒有一份含有雙方簽字的租約，但是那份租約含有您經紀人的簽字，假若您有授權於經紀人代表您簽定，儘管房客沒簽字的情況下，租約依然有執行效用。根據您提供的資訊，該「收據」似乎符合法律規定。雖然文件上提到雙方將來再簽一份正式合約，但是這並不造成合約失效，所以這份「收據」很可能會被法院視為一份有效合約書，除非您從未書面授權於經紀人代表您簽約。

經紀人除了必須履行他對客戶應盡之責外，是不能隨意做出超過於他權力範圍的事情，譬如在沒有得到客戶的同意之下代表他簽字，否則的話，他很可能會惹禍上身。您委托他找房客，但並沒有允許他代表您與房客簽約，結果他不但沒盡責找到好房客，而且還未經過您的同意之下與房客簽約了，導致您的損失，他是應當負責任的。

由於您不但不及時宣佈該「收據」不是一份有效合約書，反而在行動上默認了這份合約書是有效的，譬如您在不抗議的情況下連續收了幾個月的租金，您與他已產生了房東房客關係，所以您只能夠以趕房客程序把地產收回來。

既然房客有按時繳租，您只好利用其他理由驅逐他。這次房客利用該倉庫種大麻，由於種大麻是犯法的，儘管他按時繳租，您仍然可以給他三天通知自願搬離該倉庫，將使用權還給您，否則三天過後您則有權上法院開始驅逐程序。

能源帳單的問題較麻煩，一般而言，能源公司只針對房東追討，儘管能源是房客使用的，除非房東已提前通知能源公司房客將負責繳付帳單，並且已獲得能源公司書面同意，否則的話，房客若大量並非法使用能源而造成帳單大幅度提高，最終倒楣的是房東。假如房東拒絕支付，能源公司將有權不恢復供應能源，您還是無法把倉庫出租出去。

為了說服警方您與房客並無任何勾結，您應當即刻給房客三天通知，有必要的話，您务必馬上採取趕房客程序。

答：你先生沒簽約不完全表示你所簽的合約無效，到底這兩份合約有效與否鑑在於你有沒有在合約書注明你是代你先生簽的，萬一你先生不認可這份合約，你將有權解約。既然你沒有在合約書上如此注明，反而誤導對方，你就不能夠因為你先生沒在合約書上簽字而提出解約。在這種情況下，至少針對你本人，這合約書是擁有法律效用的，儘管你先生沒有簽字。除非你先生曾經給你一份為這些買賣交易所準備的授權書，你這樣子代表你先生簽字而把對方蒙在鼓裡是不恰當的。雖然你這麼做是因為經紀所誤導的。

你若想解第二份買房子的合約，首先看看還有沒有其他更好的方法，如能不能用TDS,NHD 或貸款 Contingency 來解約。既然賣方還不知道你要解約，趕快向他要一份TDS，収到TDS後第二天之內解約。

第一份賣房子的合約比較難解。假定這份合約對你先生來說是無效的，在這種狀況之下，買方仍然可以向你索取賠償。理論上來說，買方是有權上法院強迫你把你的一半產權過戶給他。雖然買方可能對你的一半產權不感興趣，但是他可以用這個手段作為逼你先生把這棟房子賣給他的策略。既然買方願意與你配合解約，你目前還未面臨太多的問題。

該和解協議中，五大銀行同意支出兩百五十億美元彌補他們於法拍風波期間曾經涉犯的非法法拍行為所造成無數受害人的損失。受害者圴屬自住屋貸款人。該不當法拍行為包括例如「robo-signing」醜聞事件、「dual track」法拍政策、觸犯「Servicemen Civil Relief Act（簡稱SCRA」(中文「軍人民事援救法令」)以及用詐騙手段完成法拍。

這筆支出到底是如何分配呢？詳細細節至今仍然沒有完全明朗化，但是我們至少了解彌補金並不是均勻的撥給各卅。譬如加卅、紐約、內華達、佛理達等卅將取得的撥款會比其他卅較多。甚至各銀行是如何決定分配方式也不明確。

「robo-signing」 直接翻譯成中文就是「機械性簽名」。這字眼是用來形容這次法拍風波當中所產生之普遍現象之一 那就是銀行利用㨗徑収回房屋。美國法拍程序分兩種類，一種稱為「nonjudicial foreclosure」或「trustee's sale」即非法院監督法拍，另外一種「judicial foreclosure」即法院監督法怕。例如加州、內華達州等是屬於「nonjudicial foreclosure」卅而佛理達州、紐約州等乃是「judicial foreclosure」州。這兩種程序主要差別在於處理時間的長短及法律的嚴格性，如根據統計，非法院監督法拍州平均可化約一年處理時間而法院監督法怕州平均則化約兩年時間。由於法院要求高層人員於法院監督法拍文件上簽字証實且宣誓銀行確實持有法拍權。但合格高層人員人數有限導致銀行不行正軌，僱用便宜勞力冒充該高層人員身分代替簽名,不僅詐騙法院還將不欠房貸的房屋法拍掉了呀！搞得滿城風雨。

「robo-signing」乃是由佛理達州一位63歲女律師因本身之自住屋被銀行法拍中而發掘的。很巧然，她就業於一家保險公司，專門為該公司調查詐騙索賠案件，這次辯護她自己的法拍案中， 善於収索證據的她居然發現了法拍含有破綻，如假冒簽名、銀行並非真正債權人等，可惜她沒及時取獲所需證據以挽救自己的「美夢屋」，但是她因禍得富，原因是法拍她的那家銀行胆敢向聯邦政府索取擔保金，她於是僱用了一位著名精通聯邦「whistleblower」法（即告密者獎賞法律）的律師代表她向政府提交告密案。據說，告密案絕大多數都被政府拒收，成功率只有百分之二十，但是她的告密案不但被政府接受，而且政府還獎賞她一千八百萬美元，的確是一件不可思議之事。這項兩百二十五億恊議合約中包括了她的一千八百萬元獎金在內。從那麼鉅大的獎金中可見銀行向政府虛報之法拍虧損保險想必是天文數字。。

「Dual track」（即「雙軌處理程序」）是指銀行處理申請貸款更改時並不完全停止法拍。這種作法並不違法，但很多因法拍而失去自己房子的人就為此耿耿於懷，紛紛投訴於各州首席檢查官，導致它們為此也向這五大銀行追討彌補。因此「dual track」也成為這兩百五十億美元協議之項目之一。五大銀行已同意從今以後不再使用「dual track」但暫未揭曉如何彌補受害人。

SCRA禁止銀行於服役期間法拍軍人的房產。媒體也曾經報導大通銀行因觸犯SCRA已予以賠償，受害人平均獲得上萬元賠償金。

到底法拍受害人或現正面臨法拍的消費者能夠從這兩百五十億和解協議中具體獲得什麼利益呢？暫時還不明確。

關於作者：陳建友房地產律師兼經紀專精地產。他自2007法拍風波開始至今曾經協助無數面臨法拍消費者解決法拍疑難。

答：你先生沒簽約不完全表示你所簽的合約無效，到底這兩份合約有效與否鑑在於你有沒有在合約書注明你是代你先生簽的，萬一你先生不認可這份合約，你將有權解約。既然你沒有在合約書上如此注明，反而誤導對方，你就不能夠因為你先生沒在合約書上簽字而提出解約。在這種情況下，至少針對你本人，這合約書是擁有法律效用的，儘管你先生沒有簽字。除非你先生曾經給你一份為這些買賣交易所準備的授權書，你這樣子代表你先生簽字而把對方蒙在鼓裡是不恰當的。雖然你這麼做是因為經紀所誤導的。

你若想解第二份買房子的合約，首先看看還有沒有其他更好的方法，如能不能用TDS,NHD 或貸款 Contingency 來解約。既然賣方還不知道你要解約，趕快向他要一份TDS，収到TDS後第二天之內解約。

第一份賣房子的合約比較難解。假定這份合約對你先生來說是無效的，在這種狀況之下，買方仍然可以向你索取賠償。理論上來說，買方是有權上法院強迫你把你的一半產權過戶給他。雖然買方可能對你的一半產權不感興趣，但是他可以用這個手段作為逼你先生把這棟房子賣給他的策略。既然買方願意與你配合解約，你目前還未面臨太多的問題。

以上是由陳建友房地產律師親筆寫答 。

法律上是否需要聘請註冊程序送達員來送達3天通知呢？答案：不需要。如果房東熟悉送達程序， 即使3天通知是由房東親自送達給租客的話， 送達仍屬有效。

即然如此， 為何還需要雇用一位已註冊程序送達員呢？因為雇用註冊程序送達員送達 3天通知，具有它的優點。雖然須要支付一筆小小的費用，這額外的開銷可能讓你省事亦省錢。

主要原因是註冊程序送達員簽署的送達證明書具有法律假定有效的特色。

如何省事？

倘若房客否認接到3天通知， 房東於審理當天必須提出送達證據， 人證物證均可。

若提出人證， 送達證人必須本人在場。若提出物證， 註冊程序送達員簽署的送達證明書就足夠, 不需他本人在場。何況大多數法官相信註冊程序送達員的證詞的可能性， 遠超過於房客。租戶不能說，"我當時沒有接到通知"，並期望法官相信他。甚至沒有一個中立的陪審團會相信租客的話。

如何省錢？

房東時間寶貴，何必親自出馬送達文件呢？時間也代表金錢。再加上房東並非中立證人， 法官也許不完全相信他的證詞 。

盡管你拜托親朋好友幫你送3天通知， 開審當天你又必須麻煩人家請假出席，也許人家是個膽小鬼， 根本不習慣在庭上說話，結果說錯話， 反而不好。 

所以， 你若希望省錢又省事， 不坊化一筆小小的費用雇用一名註冊程序送達員協助你送3天通知， 以免事半功倍。

報告說, 中國乾牆, 從2002年到2007年間, 由於建設熱潮以及Katrina颶風災難所帶來的建材短缺之下, 除了美國東南部洲以外, 也已被運到美國西部洲，包括如加利福尼亞州和亞利桑那州, 後安裝於很多住宅內。這次的短缺促使了美國的供應商和製造商開始使用從中國進口的石膏來製作這些石膏板，因此命名為"中國乾牆 " 來與其他種類石膏板作區別。

表面上看來，和解數目相當可觀。但是，這是一個集體訴訟，涉及約 4500名房主。算算之後，你會看到，支付給每個房主，以彌補他們的人身傷害的平均金額事實上少於 10,000元 - 不過仍然對於一個平民而言也可說是相當誘人的數字。

這個合解協議會給加州帶來什麽影響呢？

到目前為止，中國石膏板的問題在加利福尼亞州還沒有成為一個嚴重的現象，這是因為處於東南方的比路易斯安那州和佛羅里達州比加州更加潮濕得多, 加州氣候比較乾燥, 區別極大。據認為，中國乾牆的問題出於其材料內所含化學物質或細菌，這些化學物質或細菌與空氣中的水分發生作用下所施放的氣體硫化氫, 長時期能對產物及人體帶來傷害。

若氣候乾燥, 這些中國乾牆未必會在短期內層現出它的缺陷。但是一但室內濕度明顯升高，你可能會發現室內環境出現變化。如果你開始聞到臭雞蛋時而你又找不出原因，與此同時亦觀察到銅管產生腐蝕，而你的房子是於2002年與2007年左右之間蓋的，你也許作調查這到底是否與中國石膏板有關係。

加州法律允許屋主向建商及材料供應商索取賠償, 但追索時效有限, 最久不超於十年。所以你房子所用的中國石膏板是在2002年安裝的，那你只剩下一年左右的追索時間。

雖然至今為止它在加利福尼亞州不是一個受人關注的問題, 但也不應該被完全忽略了, 否則將後悔莫及。

支付押金利是租菅房東應盡的責任, 千萬別忘記哦!

假如你忘了, 而房客不交房租下您為了驅逐他給的三天通知, 千萬必記得扣除所欠剌息,  雖然所欠利息數目低, 但是加卅租賃法相當嚴格, 三天通知所耍求的數目絕對不能超過房客真正欠怹的錢, 否則的話, 您可能將來會面臨驅逐不成立的問題, 那就前功盡費啦!